Продажба или дарение на имот? Кое е по-добре?

Продажба или дарение на имот? Кое е по-добре? Има ли трети вариант?

Продажба, дарение, завещание, замяна или прехвърляне срещу издръжка и гледане? Научете, кое, как, какво и защо.

Автор: адв. Борислав Ангелов

Този въпрос е толкова разпространен, че спокойно можем да допуснем, че е стоял пред поне 90% от българите – дали като лична дилема, дали като част от разговор с роднини или приятели. Защото почти всяко семейство у нас рано или късно стига до момент, в който трябва да реши как да постъпи с даден имот – апартамент, къща, парцел – който не просто има материална стойност, а често носи и емоционален, и символичен заряд.

Причините за тази чуденка са най-различни и често се преплитат. Понякога се търси начин да се спестят разходи – данъци, такси, бъдещи съдебни дела. Друг път стои желанието да се „награди“ определен наследник – обикновено този, който се е грижел за възрастните родители, останал е в страната, помагал е. Често пък става дума за опит да се предотвратят бъдещи конфликти между наследници още приживе – да се „уредят нещата навреме“, както казват хората, за да не се стига до спорове, караници или дори съд.

В някои случаи решението се мотивира от страх – да не бъде имотът предмет на делба, запор или неясно бъдеще. В други – от чувство за справедливост. А понякога просто от необходимост: човек е изпаднал в затруднение и трябва да продаде, или иска да осигури жилище на дете или внук.

Каквато и да е причината, въпросът остава един и същ: Кой е най-подходящият начин да се прехвърли имот – дарение, продажба или завещание?

В следващите редове ще разгледаме всеки от тези варианти със съответните им плюсове, минуси и особености, без излишни юридически усложнения, за да можете да направите информиран избор, съобразен с вашата ситуация.

Какво е общото между всички тези варианти?

Независимо кой път ще изберете – дарение, продажба, завещание, замяна или договор за издръжка и гледане – от правна гледна точка резултатът винаги е един и същ: собствеността върху имота преминава от едно лице на друго. Разликата е в основанието, на което това прехвърляне се извършва – дали се дължи нещо в замяна, какво е то и кога се реализира.

При продажбата, прехвърлянето се извършва срещу парична сума. Това е най-чистата форма на възмездна сделка – продавачът получава пари, купувачът получава имота.
При дарението, не се дължи нищо насреща – то е напълно безвъзмездно. Обикновено се прави между роднини или близки хора и е израз на личен жест.
Завещанието също води до прехвърляне на собственост, но действието му настъпва едва след смъртта на завещателя. Докато е жив, той запазва всички права върху имота.
Замяната напомня на продажба, но вместо пари се предоставя друг имот или вещ. Сделката пак е възмездна – просто цената не е в пари.
При договора за издръжка и гледане, имотът се прехвърля срещу поет ангажимент за грижи и помощ, които често се изпълняват до края на живота на прехвърлителя. Това също е възмездна сделка, но с особен характер.

Всяка от тези възможности има своето място в практиката – изборът между тях зависи не само от правни съображения, но и от човешки, житейски и финансови фактори. В следващите редове ще разгледаме най-често срещаните варианти поотделно, с техните плюсове и минуси.

Как да изберем подходящия начин за прехвърляне?

След като стана ясно, че при всички изброени варианти в крайна сметка се прехвърля собствеността, логичният въпрос е: По какво тогава да изберем?

Най-разумният подход е да се ръководим от конкретната цел, която искаме да постигнем. Всеки способ има своето място в зависимост от това какво стои в основата на решението – желание за помощ, необходимост от пари, нужда от сигурност, стремеж към контрол, грижи в замяна на имота или стремеж към избягване на бъдещи конфликти между наследници.

В следващите раздели ще разгледаме най-често срещаните варианти – дарение, продажба и завещание – за да покажем в кои случаи те са подходящи и какви са техните предимства и рискове.

Дарение – прехвърляне без насрещна облага

Дарението е правен акт, с който собственикът на имот прехвърля правото на собственост на друго лице без да получи каквото и да е възнаграждение в замяна. Това е безвъзмездна сделка, която най-често се среща между роднини и се възприема като израз на доверие и подкрепа.

Кога се прилага най-често дарението?

Когато целта е да се предостави имот на близък човек – дете, внук или съпруг/а – още приживе;
При наличие на добронамерени и стабилни лични отношения;
Когато се цели да се спестят такси и местни данъци, особено при дарения между преки роднини или съпрузи, където обичайно не се дължи местен данък.

Какви са предимствата на дарението?

Финансово облекчение – в повечето случаи между близки роднини не се дължи местен данък, а таксите са по-ниски;
Бързина и опростеност – дарението се извършва с нотариален акт, като процедурата е сравнително лека;
Без право на изкупуване – ако се дарява идеална част от имот, другите съсобственици не разполагат с право на изкупуване, както е при продажбата;
Незабавно прехвърляне на собствеността – надареният става собственик веднага след изповядване на сделката.

С какво трябва да се внимава при дарение?

Възможност за отмяна – законът допуска отмяна на дарението при непризнателност от страна на надарения (например ако извърши престъпление спрямо дарителя или откаже да го издържа при нужда), както и при изпадане на дарителя в крайна нужда;
Нарушаване на запазени наследствени права – след смъртта на едно лице, законът определя кръг от негови близки – деца, родители и съпруг/а – които имат право на т.нар. запазена част от наследството. Целта на това правило е да не бъде изключен напълно никой от тях – т.е. в България не съществува пълна свобода да лишиш свои близки от наследство, както е в някои други държави.
Ако приживе са направени дарения, които накърняват тази запазена част, наследниците от защитения кръг могат да поискат даренията да бъдат намалени, така че да получат дължимия им минимум. Това става по съдебен път и може да засегне надареното лице, дори години след сделката.
Безвъзмездност – дарителят не получава никакво материално възнаграждение;
Рискове от бъдещи спорове – ако други наследници се почувстват ощетени, това може да доведе до конфликти, особено в семейна среда.

Продажба – прехвърляне срещу парично възнаграждение

Продажбата е най-познатата форма на разпореждане с недвижим имот. Това е възмезден договор, при който собственикът прехвърля правото на собственост срещу уговорена цена, която купувачът се задължава да плати.

Кога е подходяща продажбата?

Когато целта е получаване на парични средства;
При желание сделката да бъде максимално стабилна от правна гледна точка и трудно оспорима в бъдеще;
Когато имотът се прехвърля на трето лице, извън семейството или роднинския кръг;
При нужда от защита срещу бъдещи претенции от наследници (особено ако сделката е реална и на пазарна стойност).

Какви са предимствата на продажбата?

Парично обезщетение за собственика – продавачът получава уговорената цена;
Правна сигурност – реалната продажба, извършена на пазарна цена, не накърнява запазените части на наследниците, тъй като получената сума се счита за част от наследството. Такава сделка е трудно атакуваема;
Яснота на отношенията – задълженията и правата на страните са добре определени и балансирани.

С какво трябва да се внимава при продажба?

По-високи разходи – при продажба обикновено се дължи местен данък, изчислен като процент от продажната цена или данъчната оценка (ако тя е по-висока). С нарастването на стойността растат и нотариалните такси. При определени условия, продавачът може да дължи и данък върху дохода от продажбата;
Право на изкупуване – ако се продава идеална част от имот, продавачът е длъжен първо да я предложи на останалите съсобственици при същите условия. Ако това не бъде спазено, сделката може да бъде оспорена.

Опит за прикриване на дарение като продажба (привидна сделка)

Не е тайна, че много хора се опитват да заобиколят рисковете, свързани с дарението, като формално оформят сделката като продажба, но без реално заплащане на цената. Идеята е проста – чували са, че „продажбата не се оспорва“, и решават да си гарантират сигурност чрез тази форма.

На практика обаче, ако става дума за фиктивна сделка – т.е. договор, който само привидно изглежда като продажба, но реално прикрива дарение – това не остава скрито, ако се стигне до съдебен спор. Съдът има право да прецени дали сделката е симулативна и да приложи правните последици, които биха настъпили при истинското намерение – в случая, дарение.

Това означава, че:

Може отново да се стигне до намаляване на дарението, ако са засегнати запазени части на наследници;
Сделката може да бъде атакувана, дори години по-късно, ако се установи, че цената не е реално платена;
Правната сигурност, която се търси чрез прикриване, всъщност не се постига – напротив, възникват допълнителни рискове.

Затова, ако се обмисля такъв подход, е важно да се търси предварителен правен съвет. Симулираните сделки може да изглеждат „по-сигурни“, но често водят до по-големи усложнения.

Завещание – разпореждане с имота след смъртта

Завещанието е едностранен акт, с който едно лице решава приживе как да бъде разпределено неговото имущество след смъртта му. То позволява собственикът да посочи кой да наследи конкретен имот или част от имуществото му, като същевременно запазва пълен контрол върху него до края на живота си.

Кога е подходящо завещанието?

Когато собственикът иска да запази имота си докрай, но да е ясно кой ще го получи след смъртта;
Ако желае да облагодетелства конкретно лице, което не е негов законен наследник (напр. извънбрачно дете, близък приятел или партньор, с когото не е в брак); няма пречка да се състави завещание и в полза на лице, което попринцип би имало качеството на наследник след смъртта на завещателя.
Когато иска да въведе яснота при разпределението на имуществото, но да има възможност да промени решението си при нужда.

Какви са предимствата на завещанието?

Собственикът запазва пълен контрол приживе – имотът остава негова собственост до последния момент, без ограничения; възможно е заветниците да се ползват от правата на завещанието при определени ситуации (безвестно отсъствие) чл. 12 ЗЛС.
Завещанието може да бъде отменено или променено – при промяна в обстоятелствата завещателят може да състави ново завещание или да отмени предишното с нотариален акт;
Действа само след смъртта – едва тогава наследниците по завещание могат да придобият собствеността;
Позволява индивидуален подход – може да се определи кой какво конкретно ще получи, включително и различни активи между различни хора.

С какво трябва да се внимава при завещание?

Не поражда действие приживе – лицата, посочени в завещанието, нямат никакви права върху имота, докато завещателят е жив. Изключение прави посочения случай на безвестно отсъствие. Той може да се разпорежда с него свободно, включително да го продаде или дари;
Запазена част на наследници – ако завещанието накърнява законовите дялове на наследници с право на запазена част (деца, родители, съпруг/а), те могат да поискат неговото намаляване. Завещанието в тази част ще бъде редуцирано от съда;
Възможност за оспорване – завещанието може да бъде атакувано, ако се твърди, че завещателят не е бил дееспособен, ако не е спазена изискуемата форма (напр. липсва подпис, не е собственоръчно написано и т.н.), или ако има съмнение за натиск и опорочена воля.
Лицето, на което завещавате може да стане наследник – общото завещание придава качеството на наследник на лицето, на което е завещано имуществото. Така може да се окаже, че освен имущество, едно трето лице отговаря и за задълженията на наследствената маса.

Замяна – прехвърляне на имот срещу друг имот или вещ

Замяната е възмездна сделка, при която всяка от страните прехвърля право на собственост срещу друго имущество, вместо срещу пари. Обикновено се използва, когато двете страни желаят да разменят недвижими имоти или когато собственикът не търси парично обезщетение, а конкретна вещ или обект.

Кога е подходяща замяната?

Когато и двете страни разполагат с имоти или вещи, които искат да разменят без участие на паричен поток;
При разменни сделки между роднини или съседи (например апартамент срещу земя);
Когато се цели реално прехвърляне, но без парична цена, например по етични, данъчни или практически съображения.

Какви са предимствата на замяната?

Без парични разчети – не се плаща цена, а се предоставя насрещна стойност под формата на вещ или имот;
Сделката е възмездна – и двете страни получават нещо насреща;
По-малка вероятност от оспорване като дарение, тъй като има реална размяна на стойности.

С какво трябва да се внимава при замяна?

Облагане с местен данък – сделката се облага като продажба, т.е. и двете страни дължат данък върху имота, който получават, на база данъчна оценка;
Такси и разноски – дължат се нотариални такси и вписвания, подобно на продажбата;
Проблеми при неравностойна размяна – ако стойностите са значително различни, може да се стигне до обявяване на договора за нищожен, поради нарушение на “добрите нрави”. Това е особен случай на нищожност, който правото санкционира, защото не разрешава да получиш имот на стойност 1 000 000 лв., срещу мобилен телефон. Нарича се нееквивалентност.
Нотариалната форма е задължителна, когато се прехвърля недвижим имот.

Прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане.

Сред всички способи за прехвърляне на собственост върху имот, договорът за издръжка и гледане заема особено място. Това е една уредена в закона, но неразписана в детайли правна фигура, която не е родена от нормативната теория, а от практиката. Тя отразява реални човешки отношения, в които материалното и личното, правото и моралът се преплитат.

В основата ѝ обикновено стои нуждата на възрастен човек от грижа, сигурност и компания, когато сам не може да се справя с ежедневието. Също така, това е начин да се подкрепи млад човек – дете, роднина или друг близък, като в замяна на тази подкрепа той се ангажира с реални, макар и понякога недефинирани, задължения. От една страна, договорът дава възможност за спокойни старини. От друга – позволява на млади хора да придобият дом или имот, макар и с личен ангажимент, а не с пари.

Макар да изглежда „справедлив“ и „човешки“, този договор не е безрисков. Преплетените лични отношения често водят до конфликти, особено когато грижите не се полагат, а имотът вече е прехвърлен.

Какво е специфичното при договора за издръжка и гледане?

За разлика от останалите способи за прехвърляне на собственост, при този договор не става дума нито за пари, нито за едностранен жест на щедрост, а за взаимна обвързаност между двама души – единият предоставя имот, другият се задължава да се грижи за него до края на живота му.

Това, което придобива приобретателят, е право на собственост върху имота – често още в момента на подписване и вписване на договора. Това, което дължи насреща, са ежедневни грижи, внимание, храна, лекарства, помощ в домакинството, понякога и жилищно настаняване, тоест цялостна издръжка според нуждите на прехвърлителя.

Правният механизъм е възмезден, защото се дължи нещо в замяна – но не в пари. Също така е алеаторен – не е ясно колко време ще продължат задълженията на лицето придобило имота. Може да става дума за няколко години, но и за няколко месеца. Тази несигурност е част от сделката и я отличава от всички останали.

На практика обаче възникват няколко особености:

Когато грижите са формални или липсват, а имотът вече е прехвърлен, се поражда възможност за разваляне на договора по съдебен ред;
В някои случаи страните нямат реална воля за грижи, а само използват договора като средство за заобикаляне на наследствени претенции – тогава става дума за прикрито дарение, което може да бъде обявено за нищожно;
Ако към момента на сключване прехвърлителят е тежко болен и напреднал във възрастта, съдът може да приеме, че договорът е бил фиктивен, защото е било ясно, че няма реална възможност за дългосрочна грижа.

Един такъв случай е разгледан от Върховния касационен съд.

Жена прехвърля на своя зет апартамент срещу неговото задължение да ѝ осигури спокоен и нормален живот, какъвто е водила до сега и докато е жива. Жената почива месец и половина след сделката. Наследниците ѝ оспорват договора за прехвърляне на имота по съображения, че зетят е знаел за близката предстояща смърт. Върховният касационен съд анализира практиката по подобни дела, като стига до изводите, че последователно е възприето разбирането, че наличие на заболяване, предполагащо настъпване на смъртта твърде скоро след датата на договора, както и знание на приобретателя към момента на сключването на сделката за скорошното настъпване на смъртта са основание за обявяване на договора за нищожен. Такива заболявания са както онкологичните, така и мозъчносъдовите – инсулти, сърдечносъдови – инфаркти, напреднал стадий на сърдечна или дихателна недостатъчност и то в т.нар. терминален стадий (предшестващ смъртта в период от няколко дни), характеризиращ се с пълна физическа изнемощялост, невъзможност дори и за елементари движения, често или постоянно изпадане в безсъзнание и т.н. Изискваният според критериите на установената съдебна практика времеви период от сделката до настъпване на смъртта е съвсем кратък – дни, по-малко от месец.

В конкретния случай, чрез назначените експеритизи, които са разгледали общото здравословно състояние на жената, съдът стига до изводи за бликзка и предстояща неизбежна смърт, която е била очаквана от зетя, което кара съда да обяви договора за нищожен.

Затова, макар този договор да изглежда естествен и удобен, той изисква особено внимание при изготвяне и изпълнение – и от двете страни.

Възможност за сключване с повече от един длъжник

Договорът за издръжка и гледане може да бъде сключен не само с едно лице, но и с двама или повече длъжници едновременно. Така, например, имотът може да бъде прехвърлен на двама наследници – брат и сестра, или родител и дете – които се задължават заедно да се грижат за прехвърлителя. В тези случаи между тях възниква пасивна солидарност – всеки от длъжниците отговаря за цялото задължение.

В съдебната практика се приема, че дори когато само един от длъжниците реално изпълнява задълженията по договора, ако грижите и издръжката се предоставят в пълен обем, договорът не може да бъде развален нито изцяло, нито по отношение на неизпълнилия длъжник. Причината е, че задължението е неделимо по своята същност – грижите и издръжката не могат да се разделят механично между длъжниците – и затова се прилагат правилата на чл. 129, ал. 2 ЗЗД относно солидарните задължения.

В тези случаи интересът на кредитора (прехвърлителя) е изцяло ориентиран към постигането на крайния резултат – осигурена грижа и издръжка. Няма значение кой точно от длъжниците е извършил престациите, стига те да са цялостно и точно изпълнени. Вътрешните отношения между длъжниците остават извън правната оценка на кредитора и на съд

Както се отбелязва в съдебната практика:

„Всеки длъжник се намира в самостоятелно, отделно правоотношение с кредитора, но всички тези правоотношения са свързани чрез общата цел – да се удовлетвори интересът на кредитора. За него е без значение кой точно е извършил грижите, стига уговореният резултат да е постигнат.“

Как се определя какво точно дължат получателя/лите на имота?

Определя се в договора. При спор дали уговореното в договора се е изпълнявало или изпълнява, обемът и съдържанието на поетите задължения с договор за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане и издръжка, следва да се определят чрез тълкуване на волята на страните, изразена отново в договора. Обикновено се изхожда се от правилото, че ако не са уговорени ограничения в обема на дължимата издръжка и грижи, дължи се цялата необходима издръжка и всички необходими грижи. Поемането на други задължения, напр. да се живее в общо домакинство, не може да се предполага, но е възможно да бъде изведено от обстоятелствата, при които е сключен той. Ако в договора задължението на приобретателя е описано като «издръжка и гледане», издръжката включва изцяло храна, режийни разноски, дрехи и други, според нуждата на прехвърлителя ( без оглед на възможността му да се издържа сам от имуществото и доходите си ), и полагане на грижи за здравето, хигиената и домакинството на прехвърлителя според неговата нужда и възможностите му да се справя сам. Следва да се допълни, че паричната престация по правило не може да замести уговорената натурална, поради което кредиторът не може да иска, а длъжникът не може да престира пари вместо грижи и издръжка.

Длъжникът обаче не може да натрапи на кредитора грижи, които той не е готов да приеме; да му наложи начин на живот, който не е готов да следва, макар и по-задоволителен в социално-битов план. Изпълнението на задължението за гледане и издръжка, когато то не е детайлно уговорено, се определя от действителните нужди на кредитора. Ако престираното от длъжника е било прието и кредиторът се е считал удовлетворен, неговите наследници не могат да искат разваляне на договора.

Изводи:

След всичко казано дотук, става ясно, че няма универсален отговор на въпроса „Коя сделка е най-подходяща?“ – защото правилният избор зависи от конкретната житейска, правна и понякога дори емоционална ситуация. Всеки от разгледаните способи има своето място, но и своите рискове.

Практиката показва, че решението за избор на един или друг вид сделка не е просто формалност – то има дългосрочни последици. Понякога едно дарение води до семейна война. Една фиктивна продажба става основание за водене на дълги съдебни процеси. Един договор за издръжка и гледане – замислен с добро – води до отчуждение и тежки спорове. Завещание, съставено без нужната форма, се обезсмисля. Или още по-лошо – някой става наследник неволно и поема дългове, които не е предвидил.

Примерите в практиката показват, че прехвърлянето на имот особено в семеен контекст е избор със стратегическо значение, който трябва да бъде внимателно обмислен и добре планиран. Всеки конкретен документ, всяко изявление, всяко действие – дори времето на сключване – могат да окажат влияние върху правната стойност и бъдещето на сделката.

Ето защо подобни решения не бива да се вземат импулсивно или „по съвет от съседи“. Необходим е индивидуален подход и юридически анализ. Един опитен юрист ще отчете не само буквата на закона, но и какво казва съдебната практика, ще ви помогне да избегнете подводните камъни и ще ви предложи най-подходящото решение спрямо вашата конкретна ситуация.

Накратко: изборът на сделка за прехвърляне на имот не е просто въпрос на воля – той е въпрос на стратегия. А стратегията се изгражда с познаване на правото и живота.

Източници:

Решение № 615 от 15.10.2010 г., постановено по гр. д. № 1208/2009 г., Г. К., III г. о., ВКС

Решение № 569 от 08.03.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 76/2009 г., ІV г. о.

ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 6/2011 г по Т.Д. №6/2011 г. на ОСГК

Решение № 20/22.07.2015 по гр. д. №1853/2014 IV г. о. на ВКС

Решение № 863 от 22.12.2010 г. по гр. д. № 1534/2009 г., ІV г. о. на ВКС