Въведение

Все по-често в България хора живеят дълги години заедно без сключен брак. Създават семейство, отглеждат деца, изграждат общ дом и водят живот, който по съдържание не се различава от този на съпрузите. По различни причини, понякога лични, житейски, административни или чисто практически, формалният брак остава на заден план, но съвместният живот е реален, траен и публично разпознаваем.

В тези отношения често се стига и до покупка на недвижим имот. Понякога поради изисквания на банката, друг път заради наследствени съображения или поради вече съществуващ брак с трето лице, който все още не е прекратен, имотът се придобива само на името на единия партньор. Въпреки това жилището функционира като общ семеен дом, в него се влагат средства и труд и от двамата, а понякога основно от единия, правят се ремонти и преустройства, купува се обзавеждане, вземат се решения, свързани с нуждите на децата и домакинството. Другият партньор, на чието име не е имотът, не е „гост“, а активен участник в създаването и поддържането на това пространство.

С времето обаче, както се случва и при брака, отношенията могат да се прекратят . Партньорите се разделят или единият от тях почива. Именно тогава, често напълно очаквано, възниква въпросът за имуществото. На кого принадлежи жилището? Има ли значение дългогодишното съвместно живеене, направените разходи, положеният труд, грижите за дома и децата? Или решаващо остава единствено името, вписано в нотариалния акт?

Тези въпроси не са абстрактни. Те засягат значителна част от хората, които живеят в устойчиви фактически семейства, но извън формата на брака. Отговорите им в правото дълго време бяха предпазливи и строги. Приемаше се, че независимо от продължителността на съжителството, всички действия на единия партньор по отношение на съответния недвижим имот – например представителството му в етажната собственост, както и осъществяваните с личен труд и с лични средства ремонти, преустройства, поддържане, обзавеждане, заплащане на битови сметки и данъци, представляват единствено търпими от собственика действия, основани на съществуващите лични отношения между него и лицето, което ги извършва.

Поради това се приемаше, че тези действия не могат да доведат до възникване на право на собственост върху имота. Смяташе се, че те могат да обосноват единствено претенции за възстановяване на вложеното, но не и права върху самия имот.

Именно затова развитието на съдебната практика по тази тема заслужава особено внимание.

Къде всъщност е проблемът?

Проблемът е в начина, по който правото урежда собствеността.

При сключен брак (в общия случай) законът предварително и автоматично решава въпроса. Той презюмира, че имуществото, придобито по време на брака, е общо, без да се изследва кой какъв принос е имал, кой е плащал, кой е ремонтирал и кой е вземал решенията. Самият брак замества всички тези доказвания и още от момента на придобиването създава съсобственост. Когато обаче брак няма, този „кратък път“ не съществува. Прилага се общият режим на собствеността, според който собственик е лицето, на чието име е придобит имотът. За другия партньор не възниква съсобственост по силата на самото съжителство. За да има права върху имота, той трябва да докаже нещо значително по-трудно, а именно че е упражнявал владение върху него.

А владението не е нещо просто. То не е равнозначно на „обитаване“, „присъствие“, „настаняване“ или просто „живеене“ в един недвижим имот. Владението е особена правна категория, която сама по себе си може да доведе до възникване на право на собственост. За да се приеме, че едно поведение спрямо имот представлява владение, трябва да са налице едновременно няколко елемента,  фактическа власт върху имота, упражнявана трайно, явно и несмущавано, и най-вече с намерение имотът да се държи като свой, а не заради други отношения или с разрешението на действителния собственик.

Именно тук възниква основното напрежение. В много случаи съвместното живеене, грижите за дома, ремонтите, вложените средства и труд произтичат от личните отношения между партньорите. Поради това дълго време съдебната практика приемаше, че подобни действия не са владение, а т.нар. „търпими действия“, действия, които собственикът допуска, защото между страните има лична връзка, а не защото признава другия като съсобственик.

Оттук започва и същинският правен спор: кога съвместното обитаване и грижите за един имот са просто търпими действия, произтичащи от лични отношения, и кога те надхвърлят тази рамка и могат да се превърнат във владение, годно да доведе до придобиване на собственост? Именно около този въпрос се изгражда дългогодишната съдебна практика и именно тук се появява новият акцент в едно от последните решения на Върховния касационен съд по въпроса.

В поставения на разглеждане случай, съдът се сблъсква с фактическо съпружеско съжителство, продължило над двадесет години, при което имотът е придобит формално на името на единия партньор. В жилището през годините са живели двамата партньори и детето на единия от тях, първоначално като непълнолетно, а впоследствие и това дете със своето семейство. Едва след смъртта на партньора, на чието име е бил имотът, когато негов единствен наследник става именно това дете, възниква спорът за собствеността. Следват нотариални покани, искания за напускане и съдебни производства между хора, които са живели като семейство.

Две съдебни инстанции последователно прилагат утвърдената до момента линия и приемат, че извършваните през годините действия от живия партньор са само търпими действия, произтичащи от личните отношения между страните. Именно на този фон се стига до същинския пробив, направен с посоченото решение.

Сензация няма, но има позитивен елемент.

Новото в решението не е в това, че съдът „узаконява“ фактическото съжителство или го приравнява на брака, такова приравняване няма. Не е ново и самото понятие за търпими действия, нито възможността те да се трансформират във владение при определени условия, тъй като това е познато и на по-старата практика. Същинската промяна е другаде, а именно в начина, по който се прави преценката дали дадено поведение надхвърля рамките на търпимите действия и обективира съвладение.

До този момент съдебната практика често изхождаше преди всичко от основанието, поради което лицето се намира в имота. Когато това основание е било лична връзка, фактическо съжителство или семейни отношения, изводът обикновено е беше, че упражняваната фактическа власт се дължи именно на тези отношения и поради това представлява търпими действия, а не владение, като конкретното поведение, както и колко дълго е живяно в имота, какви разходи са правени и каква е била реалната роля на лицето в домакинството често е оставаше на заден план. Старата и трайна линия, включително в решения от 2025 г., действително допускаше търпимите действия да се трансформират във владение, но при изключително строг стандарт: лицето, допуснато да ползва имота поради лични отношения, можеше да стане владелец само ако ясно и недвусмислено отрече правата на собственика, демонстрира намерение да държи имота само за себе си и това поведение бъде доведено до знанието на собственика.

На практика трансформацията се мислеше като рязък, конфликтен, почти „враждебен“ акт спрямо титуляра, отказ за допускане, изключване на собственика, едностранно завземане или изрични изявления от рода на „имотът е мой“. Новото решение не казва, че търпимите действия автоматично стават владение, нито че при фактическо съжителство вече не се изисква отричане. То казва нещо по-фино: че отричането и намерението за своене не е задължително да се проявят под формата на открит конфликт, когато още от момента на придобиването имотът е живян като общ, фактическата власт е равностойна, а не производна, поведението обективно съвпада с това на съсобственик, а не на ползвател, титулярът не само търпи, но приема и разчита на това поведение и всичко това е трайно и публично, включително спрямо трети лица.

При такава съвкупност от факти отричането на чуждото право може да бъде обективирано и чрез самото поведение, а не единствено чрез открито противопоставяне.

В крайна сметка решението на Върховния касационен съд не променя правилата, а начина, по който те се прилагат към реалния живот. То показва, че при продължително фактическо съжителство съдът вече не може механично да обяснява всяко съвместно ползване и всяка вложена грижа като „търпими действия“, само защото между страните е имало лични отношения. Когато поведението на несобственика по съдържание, трайност и публичност обективно съответства на съвладение, правната квалификация следва да отразява тази реалност. Решението не премахва рисковете при придобиване на имот на името на единия партньор, но ясно показва, че формалното основание за пребиваване в имота вече не е единственият решаващ критерий. От значение е как имотът е бил реално владеян, стопанисван и възприеман през годините – както от страните, така и от околните.

Какво означава това за хората, които живеят без брак?

Решението не дава автоматични права на всеки, който е живял дълги години в чужд имот. Но дава нещо важно – реалистичен критерий.

Съдът вече не гледа формално само защо си в имота („защото сте били двойка“), а как си бил в него:живял ли си като равностоен стопанин;
– вземал ли си решения като собственик;
– влагал ли си трайно труд и средства, без да искаш разрешение;
– възприеман ли си от околните като човек с права, а не като гост;
– и най-важното:  приемал ли е другият това поведение като нормално и общо.

Ако отговорът на тези въпроси е „да“, тогава вече не става дума за търпими действия, а за съвладение, което може да доведе до придобиване на права върху имота. Разбира се, всеки случай на дългогодишно съвместно съжителство и спор за имот има своята специфика, а решението зависи от конкретните факти и доказателства. Ако имате обаче подобен казус добре е да се консултирате с адвокат. 

Източници:

РЕШЕНИЕ № 53 ОТ 04.02.2025 Г. ПО ГР. Д. № 4858/2023 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС

РЕШЕНИЕ № 755 ОТ 17.12.2025 Г. ПО К. ГР. Д. № 3311/2024 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС

РЕШЕНИЕ № 31 ОТ 08.02.2016 Г. ПО ГР. Д. № 4539/2015 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС

РЕШЕНИЕ № 131 ОТ 26.04.2024 Г. ПО В. ГР. Д. № 85/2024 Г. НА ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК